賃貸利回り

通常、不動産市場の投資戦略は、売却益か賃貸利回り(賃貸収益)の二者択一です。売却益が期待できる(不動産の価格が上昇している)状況では、家賃の値上げに不動産価格の上昇が追い付かないために利回りが悪くなり、逆に、不動産価格が落ち着いていれば家賃による利回りが期待できるというわけです。ところが今後のマカオでは売却益と賃貸利回りの両方を期待できるとの観測が出ています。背景はカジノ経済の急成長に伴う次の要因です。

マカオは人口50万人、国土27平方キロで、すでに世界最高の人口密度

2007年の賃貸相場は30%上昇

賃貸の空物件ほぼゼロ

コタイ地区だけで雇用創出50万人

2010年までの新規住宅供給は1万7000室

マカオの埋立には中国政府の許可が必要

中国政府は新規埋立の許可を凍結中

マカオ政府が10年後の100万人の人口を予測

今後5年間、家賃の3割上昇が続く!?

なにしろ現在のマカオでは、賃貸物件の貸出率が100%近くに達していて、香港や中国本土からの通勤を余儀なくされる人が少なくない状況です。50万人ともいわれる雇用増、人口増の予測に対して、住宅の供給が遅れがちであることから、今後5年間、家賃の3割上昇が続くという見方も出ています。

仮に3年間、家賃の3割増が続いた場合を仮定してみましょう。ヴィラ・デ・モールのあるマカオ半島北部の新築高級物件の賃貸価格は平方フィートあたり15香港ドル程度。3割上昇が続けば物件完成時の2010年頃には家賃は平方フィートあたり33香港ドル程度と予想されます。物件の平均価格が4500香港ドル程度(第1棟から第4棟までの平均。眺めや階数によって価格は異なります)と比較すると利回り8.8%が期待できることになります(弊社が保証するものではありません)。

マカオの借入金利は5%程度。マカオの金利は米国と連動していますから、金利は低下傾向といえます。マカオの不動産は、年間15%にも達する物件の値上がり期待に加えて、借入金利を上回る賃貸収益も期待できる状況にあるといえそうです。