投資利益率60%のマカオ不動産投資

売り渋り」状態の今こそ投資の好機

　マカオではプレビルドという不動産取引が盛んだ。言葉の通り、建設前の物件を示す。図面だけの時点での物件販売は日本でも見られるが、マカオがユニークなのは、建設前の段階で、盛んに売買されていること。マカオでは建設プロジェクトの発表から、完成までの3～4年間で、約3回は転売が行われている。

　背景は、不動産価格が年2割程度で急上昇を続けていることと、物件の品質自体が年々向上していること。短期売買で利益を稼ぎたい人と、投資対象を常に良い品質に保ちたい人の両方のタイプの投資家が存在している。

投資に適した物件の多くがプレビルド

　後者に関していえば、概ね2003年以降に設計された建物であれば日本人にも満足できる水準に達している。2003年以前のマカオで、現在の繁栄を予想することは難しかっただけに、建物の設計も見劣りしてしまう。現在のところマカオの不動産は新旧無関係に上昇を続けているが、いずれ供給が需要に追いつけば、設計の古い建物の価格上昇率は頭打ちになろう。2003年以降の設計で建設が完了している物件は少なく、いきおい、外国人の投資に適している物件はプレビルドに集中する。 一定の品質を満足した2003年以降は、物件の設計は、豪華さを競い合っている。2009年完成の「コタイ大通り1番地」は人工ビーチを擁し、2010年完成の「ヴィラ・ディ・モール」は巨大なプールにカラオケやボーリング場まで備えるという具合だ。

　カジノとイベント、エンターテイメントを中心とした観光立国で、高卒で30万円の手取りという豊かな国だけに、豪華な住宅へのニーズは高い。それゆえ、新しい物件が登場するたびに、それまで持っていた物件を売却して、より新しい物件に買い替える投資家も少なくない。売った際に利益が確定できることによる心理的な満足度もある。

　物件ごとに異なるが、プレビルドの多くはプロジェクト発表時の1年目に3割程度、2年目に1割程度、3年目の完成年に残額を支払うという形態。一方で、証券会社の観測でもマカオの不動産は1年で2割、少なくとも3年で5割という上昇を続けている。4000万円の物件で、最初の1年に3割の1200万円を支払って、2年目に2割増で売却したとして利益は800万円。投資利益率が6割を超える高利回りとなる。

信頼できる業者選びが大切

　さらにマカオでは物件の「定価」も市況に合せて上昇していく。時価と表現した方がいいかもしれない。建設前の物件の価格が、完工が近づくにつれて上昇するのは当然だが、マカオでは、これに市況の上昇分も加えて時価が設定される。売れ残り物件でも、開発会社は、短期売買の投資家と同じく、市場価格の上昇益を得られる理屈だ。今年は夏にベネシアンリゾートの開業(ラスベガス型のエンターテイメントとカジノが複合した産業構造が初めてマカオで実現する)があるだけに、開発会社の売り渋りも目立つ。ベネシアン開業後の不動産価格上昇を考えると、いま売らないで、開業後の高値で売出をした方が開発会社としては利幅が太くなるためだ。マカオの不動産は完成後は純粋な不動産投資だが、建設前は株式のオプション取引に近い魅力を併せもっているといえる。

　もちろん望む金額で短期売却ができなければ追加投資をしなければいけないリスクもある。また、印紙税(建設前は0.525%)の支払を政府にすることで、その領収書が物件保有の公的証明にはなるが、信頼できる不動産業者(政府に登録している業者であること、国際ブランドを持つ業者であることなど)を選ぶことをお勧めしたい。